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房屋自行成交却遭中介索赔法院认定条款无效

新闻类别：购房指南　　　　　　　添加时间：2008-4-27

中介为预防“跳单”可以理解，但此类格式条款限制了买卖双方的“自由缔约权”，属于无效条款，中介公司应寻求更有效的方式来维护自身权益。

   房屋买卖双方是“自行成交”。但中介却把买卖双方分别告上法院，索要信息费、索赔违约金各7.25万元，相当于房屋成交总额的1％。日前，长宁法院一审判决该条款限制另一方的“自由缔约权”，为格式条款无效，但卖方牛先生应支付中介劳务费1万元。在这之前，买方作为被告，被常州市中院终审判决支付中介信息费1万元。

   牛先生曾将自己位于新华路上的一幢别墅委托给上海传家房地产经纪有限公司（以下简称传家房产）出售，双方签订了一份“委托售房合同书”，约定该房屋委托价格为735万元整；委托期限自2005年12月8日起至2006年1月20日，或上述物业出售为止；委托期限内，卖方不得再自行出售或另行委托第三方从事与乙方相同的居间中介行为，否则视为违约。此外合同还就单方违约进行约定，其中一种情形为：卖方在委托期限届满之后六个月内以任何形式或价格与中介方曾介绍过的客户成交的，或利用中介方提供的信息、条件、机会而与第三方成交。

   2006年2月12日，牛先生与买方签订房地产买卖合同，将该别墅以725万元的价格出售，该买卖合同手书加载“无中介”字样。同年4月3日，该房屋正式核准登记过户到买方名下。

   此后，传家房产分别将买卖双方告上法院，各索赔7.25万元。

   在法庭上，传家房产出具了有买方签名的看房约定书，在“本人或家属于看房时间陆个月内，自行或通过第三方与出售方签订上述物业的转让合同，本人愿意支付居间方上述物业成交价的2%，做（作）为居间方提供信息的报酬”的下方有买方签名，并留下联系方式。正是依据两份签名的“看房约定书”和“售房委托合同书”，传家房产认为买卖双方违约，私下交易，应分别给付信息费和违约赔偿。

   卖方则认为，中介未能在委托期内找到客户，自己和买方签订买卖合同的日期已超过了委托期限，售房委托书是格式合同，第五条第三款剥夺了自己自由缔结合同的权利，应为无效。

   长宁法院审理后认为，委托售房合同书应为有效。但中介公司提供的委托售房合同书第五条是为重复使用而预先拟定的格式条款。根据上述格式条款的约定，被告在委托合同终止后半年内无法与交易对象进行交易，限制了被告的自由缔约权利，加重了被告的责任，该条款应为无效。

   根据已查明事实，中介公司也认可该起房屋买卖为双方自行交易，故应确认买卖合同并不是中介公司促成，因此不得要求支付报酬。但可以要求委托人支付从事居间活动支出的必要费用。因此酌情确定被告支付1万元劳务费。

   审理此案的胡桂霞法官表示，此类房地产纠纷十分典型，且数量不断增加。中介为预防“跳单”可以理解，但此类格式条款限制了买卖双方的“自由缔约权”，属于无效条款，中介公司应寻求更有效的方式来维护自身权益。至于买卖双方，在签订书面委托书或看房书时一定要仔细，如就某一项具体条款有疑问或分歧，要及时声明。宁可不看房也不要掉进格式条款陷阱。

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